マンション経営④～ユーミーマンションのメンテナンス～

津山市でユーミーマンション経営/圧倒的に安いメンテナンスコスト

新築はいいが年数が経つと

一戸建て住宅もマンション・アパートも新築時はとてもきれいです。
しかし、10年もすれば外壁が汚れ、サイディング劣化（雨漏りの原因）、屋根の痛み等、次から次に修理しなければならない箇所が目立ってきます。
特にマンション・アパートの場合、建築面積が広いので多額の費用がかかってきます。
費用がかかるので、放っておくと見栄えの悪さが目立ってくるので入居者や入居希望者も減っていってしまうのが現実です。
周辺に新しい集合住宅ができれば更に拍車がかかって手が付けられません。

ユーミーマンションの構造（外壁等）

ユーミーマンションの場合、20年後でもコストをかけずに、競争力を維持できるようにタイル張りが基本です。
汚れが目立ちにくく、汚れても高圧洗浄による水洗いで落ち、塗装部分も塗り替えれば見違えるようになります。
安定経営を目指すなら10年、20年後を視野に入れておかなければなりません。
ユーミーマンションの建築をお考えの方、是非ご相談お待ちしております

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マンション経営③～ユーミーマンションの遮音性～

津山市でユーミーマンション経営/ユーミーマンションの遮音性

アパート・マンションに住んでいて気になるのが隣近所の音。
住民の満足できない点に、うるさいや壁が薄いなどの音関連がトラブルの元となり傷害事件にまで発展するケースもあります。
健康面でも不眠・自律神経失調症・ノイローゼ等が挙げられます。
遮音性能は建物の構造で決まるため、ユーミーマンションでは外壁180ｍｍの鉄筋コンクリートを採用しているため、木造に比べると高い遮音性を実現しています。


近所の音がうるさいとクレームを言われても大家さんはなかなか対応できません。


建築の段階でしっかりとした構造の建物を建築することによって、入居者の健康を守るのはもちろんのこと、大家さん自身を守る事にもつながるのです。


津山市近隣でユーミーマンションの建築をお考えの方、是非ご相談お待ちしております。

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マンション経営②～ユーミーマンションの頑丈さ～

津山市でユーミーマンション経営/入居者を守る耐火性

ユーミーマンションは鉄筋コンクリート造と前回の記事でお伝えしましたが、今回は耐火性と耐震性の話です。
火事になれば入居者は勿論のこと建物にも甚大な被害がでます。
建築基準法では、準防火構造～耐火構造まで4種類あり、ユーミーマンションは最高ランクの耐火構造になっています。
9・11のアメリカ同時多発テロで倒壊した世界貿易センタービルは鉄骨造の準耐火構造でした。


ユーミーマンションは火災が発生しても被害を最小限に抑えるだけでなく、火災保険料率も低くなっています。

入居者を守る耐震性

～H30年1月27日追記～

この鉄筋コンクリートの厚さを見て下さい。何センチあるかって、計るの忘れちゃいました！（ごめんなさい）

現場の方に話を伺いました。

震度6は余裕だそうです。

気密性が高いので冬は暖かく夏は涼しい。

子育て世代で音が気になるなら1階がおすすめです。しかし鉄筋コンクリートなので音はあまり気になりません。

3階建てのユーミーマンションの場合、お勧めは2階です。3階と1階から熱が伝わってくるので暖かいそうです。

阪神大震災の時も建物に損傷を受けなかったユーミーマンションがあります。
地震だけでなく、近年増加している台風・突風・竜巻の災害からも入居者を守ってくれる頼もしい存在です。


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マンション経営①～ユーミーマンションの構造～

津山市でユーミーマンション経営/マンション経営

マンション経営にはいくつかの大事な要因があります。

• 立地
• 構造
• 設備
• 間取り
• 広さ
• 外観
• サービス
• 家賃
• 条件

立地と構造はマンションを建ててしまうと変更できません。
サービス、家賃、条件に関しては後から変更できます。


建てる前に立地を確認し、構造（木造なのかプレハブなのか鉄筋コンクリートなのか）を決める必要があります。

ユーミーマンション

中でも鉄筋コンクリートのマンションがユーミーマンションです。
ユーミーマンションは鉄筋コンクリート造に特化したマンションで、実績棟数が日本一です。
鉄筋コンクリート造は耐用年数が47年と長期の耐久性を持っています。
ちなみに木造は22年、プレハブアパートは27年で、おおよそ20年すれば建替え等の工事が必要となってきます。
借入の返済期間が大体30年で、ユーミーマンションは返済が終わっても17年は耐久性があるということになります。
更に定期的なメンテナンスをすることによって50年、60年と長期に渡り使用することができます。


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相続にまけない！（3）~必要な準備~

相続税に負けないポイント（2）

1.相続税を低く抑える

納税で困らないためには納税額を低く抑えるのが一番です。
トラブル回避になります。

2.納税資金の準備

十分な納税資金があればトラブル回避になります。

3.準備は遺産を残す人がする

節税・納税資金の準備は、遺産を残す人が準備する必要があります。

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相続にまけない！（2）~相続税が原因で起こる問題~

相続税に負けないポイント（1）

1.納税資金が足りない

延納や物納は利用しづらいです。
申告期限までに売却しようとすれば安く買い叩かれることもあります。

2.遺産分割の方法が制限される

相続税は相続で取得する財産の評価額に比例して大きくなります。

相続財産は金銭だけではなく、相続人の財産を含めて相続税を払えるかどうかで遺産の分割が制限されます。

土地や建物の不動産は分割（共有：共同名義）にすると運用が難しくなるので共有を前提に遺産分割をするのはお勧めできません。

3.遺産分割がまとまらない

相続税が払えるか、誰が相続税の負担軽減の特例を受けるか、遺産分割がもめることがありあます。

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相続税に負けない！（1）

相続税・・・増税

平成27年1月1日以降の相続に係る相続税から相続控除が変更されました。

（改正前）　5000万円＋1000万円×法廷相続人の数

（改正後）　3000万円＋600万円×法廷相続人の数

※1件の相続につき最低でも基礎控除が2400万円下がったことになります。

基礎控除の引下げの怖さ

相続税の最低税率は10％、最高が55％です

改正前に相続税が発生した事案では、基礎控除が引下げられたことによって相続税が最低でも240万円増加することになります。

不動産評価の方法

評価とは固定資産税の評価ではなく路線価での評価なので高くなります。

なので土地を所有していると高く評価されてしまい〇千万～〇億といった評価になったりします。

（国道・県道沿いなどの場所によってまちまちです。）

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