不動産投資の利回り計算

不動産投資に欠かせないもの。

利回り計算です。主に二つの計算方法があります。




①表面利回り


表面利回り＝賃料収入÷購入価格×100






②実質利回り


正味利回り＝（賃料収入－運営経費：ランニングコスト）÷（購入価格+購入費用）×100


購入費用（手数料、修繕費、取得税、登記費用、火災保険料等）と運営費用（固定資産税、管理費等）を細かに計上して実質利回りで計算するべきです。

税金の考慮

家賃収入によってご自分の所得が増えて所得税が上がります。
不動産所得がある人で、日々の取引を帳簿（複式簿記）し保存している場合、青色申告特別控除（10万円か65万円の控除）が使えます。
これらの税金にも気を配る必要があります。


税金ってインパクト大きいですよ。


知っているか知らないかで全然対策が違ってきます。

資金計画

不動産は高額なので自己資金でいくのかフルローンでいくのか、併用でいくのか・・・と選択肢があります。
スマホで簡単に金利計算ができるので借入をする場合、月々の支払や支払金利の総額を確認するのには便利です。


月々の支払＋ランニングコスト→払っても黒字になるか。
何かあった時に十分対応できるかという点に注目してください。

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〒709-4614　津山市久米川南2148番地1

有限会社青瀬建材

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相続税計算

相続税の基礎控除は、3000万円＋600万円×相続人の数です。

例：相続人は配偶者・子供3人


基礎控除3000万円＋（600万円×4）＝5400万円。


5400万円までは税金がかかりません。


仮に1億円の資産があると、1億－5400万円＝4600万円


4600万円に対して税金がかかります。


配偶者の相続分と税金：4600万円×1／2＝2300万円
2300万円×15％－50万円＝295万円
※配偶者は1億6千万円まで非課税なので、0円


子供の相続分と税金：4600万円×1／6＝766万円
766万6千円×10％＝76万6600円
子供一人当たり76万6600円


土地を贈与すると莫大な税金がかかります。
土地は相続で移すのが基本です

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相続税の勉強会

今日は地元工務店様が主催する講習会に参加してきました。

題目は「相続税に負けない　　相続・事業承継　成功のカギ」

遥々、鹿児島から税理士の先生が来られての講演でした。

内容は、基礎控除の引き下げから始まります。

そして、個人で経営されているマンションやアパートの相続税対策や株式会社を設立してマンションを譲渡して所得税等の節税。

目からウロコでした。メモしまくりです。

相続の問題は、シビアで資産を持っている方が用意させるべきだと思います。

子どもが相続税怖いから今のうちに対策を・・・って親に言えば何かしら角が立つ・・・はず。

ココが一番の問題点ですね。


地主様でマンション経営をお考えの方、是非ご相談ください！

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自宅を売った場合の譲渡所得 2

不動産の譲渡所得/特別控除

相続で得た親の家を売った場合

相続等によって被相続人の居住用家屋及びその敷地等の取得をした個人がそれらを譲渡した場合は、居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除が適用できる（措法35）

①家屋に対する要件
相続開始の直前において被相続人が居住していた家屋で、昭和56年5月31日以前に建築されたもの
相続開始の直前において被相続人が単独で居住をしていたこと

等、多々要件がありますが、3000万円の特別控除が受けられます。

気になる方は税理士に相談してください。

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相続税対策

相続税対策

相続税対策でマンションを建てるなんて話があります。
借金をして負債を作れば、資産からマイナスになるので相続税が抑えられる。
問題は田舎で通用するかですよね。
入居者が無ければ維持も大変です。


相続税対策の基本は、年間110万円の生前贈与です。

贈与のいい所は、贈与の時期が選べる・贈与する相手が選べるということです。

ただ、相続開始前3年以内に贈与があった場合、贈与はなかったことになり、贈与分は相続税の計算に加算されてしまいます。

当該相続にかかる被相続人から贈与により財産を取得したことがある場合においては・・・

配偶者とこどもに贈与をしていると上記の相続税の計算に加算されるが、孫に贈与すれば問題ないみたいです。

ただ生命保険の受取人を孫にしておくと相続税の加算になるようです。

詳しいことは税理士に相談しましょう。

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住宅ローン減税

風邪をひいて治ったと思ったらまたひいて。

住宅ローン減税を活用しましょう

この時期は辛いです。

もう年末調整の時期です、早いですね。

年末調整といえば？住宅ローン減税：住宅借入金等特別控除

年末ローン残高の1％が所得税から控除されます。（上限金額あり）
控除期間：10年間
※繰り上げ返済等をして、返済期間が10年を切ると、控除対象外となります。

住宅ローンをご利用してる方は住宅ローン減税が受けられるので利用してください！
（一定の要件があります）

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固定資産税

不動産を保有している場合の税金

不動産を所有していると毎年、固定資産税がかかります。


固定資産税評価額×100分の1.4＝固定資産税

例）500万円×1.4%＝7万円

一定の住宅用地は課税標準額が3分の1に減額されたりしますので、上記計算に合わない場合があります。

また、維持費として住宅ローン＋固定資産税で大まかな資産設計ができると思います。（毎月返済＋固定資産税がいくらかかるか等）



※注意しておきたいのが、固定資産評価額＝不動産の相場ではありません。

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不動産を買った時の税金

不動産を買うと約半年後に不動産取得税を納めるようになります。

固定資産税評価額×税率＝税額

固定資産税評価額は市町村等で取り寄せる公課証明や、不動産を持っていると送られてくる紙に記載されています。

不動産を買った場合の税金

税率は、原則4％・平成30年3月31日までに取得　3％

例）評価額　1000万円　

1000万円×3％＝30万円

一定の要件を満たすと最大1200万円控除・平成30年3月31日までに取得した場合は固定資産税評価額の2分の1となる特例があります。


詳しくは、お近くの県民局へ。

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譲渡所得 土地・建物を売った場合の税金

不動産を売った場合の税金

不動産を売って収益があれば税金を納めるようになります。

◎譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

1. 長期譲渡所得・・・所有期間が5年を超える場合
2. 税率　　20％（所得税15％・住民税5％）

1. 短期譲渡所得・・・所有期間が5年以下
2. 税率　　39％（所得税30％・住民税9％）

簡単な話をすると

売－買＝利益・・・税金かかる・・・20％か39％

売－買＝損失・・・税金かからない

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。


◎マイホームを売った場合は3000万円の特別控除があります。

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

注意したいのが、親子や夫婦に売った場合には適用されないことや、前年及び前々年にこの特別控除やマイホームの買替えの特例等を受けていないこと。

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