google.com, pub-3910135223591120, DIRECT, f08c47fec0942fa0 【津山市の中古住宅・売地・分譲地を探す】有限会社青瀬建材: 不動産取引に必要な知識
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2018年2月7日水曜日

政策金融公庫：事業者向け

事業用ローン

個人の方は住宅ローンといえば銀行に行きます。
事業用ローンの場合、政策金融公庫を使うと金利が安くなるかもしれません。
政策金融公庫は、事業を始める方、事業の多角化をしたいと考える方に低金利でお金を貸しています。
多角化とは、今会社で小売業をしている。これから別の事業で賃貸店舗を建てたいとか業種の異なることを計画することです。
ただ、マンションやアパートの新築になると銀行さんの方が有利になります。
建てて10年くらいした時にマンションをリフォームしようと思っても銀行だと話に乗ってくれないケースもありますが、政策金融公庫は相談に乗っていただけます。
飲食店を経営していてのリフォーム等も強いみたいです。

保証金（借入時に掛かる費用）

銀行で借入をする場合、保証金と事務手数料が掛かります。
ここでは一概に何％という数字は出しませんが、借入金額の何％か必要になります。
住宅ローンの場合には保証料も借入したりすることもあります。

更に・・・土地や建物を担保に入れるため抵当権というものを設定します。抵当権設定費用は借主負担なので、債権額（借入額）の0.04％が最低必要になります。
例えば、銀行から3000万円の事業資金を借りたい。保証料が1％と事務手数料3万円、抵当権設定費用10万円が必要
  • 3000万円×1％＝30万円
  • 3万円
  • 抵当権設定費用　12万円（最低）+司法書士の先生の手数料5万円（仮に）
  • 印紙代
  • 合計：50万円
この時点で50万円近いお金が必要となります。50万円って大きいですよね？

ところが、要件を満たせば日本政策金融公庫から借入れをする際に抵当権を設定する場合には、ほとんどの場合、登録免許税非課税となります。

保証料もかからない・抵当権設定費用もかからない。
政策金融公庫3000万円の事業資金を借りたい。
  • 司法書士の先生の手数料5万円
  • 印紙代
  • 合計：5万円と印紙代
50万円必要か、5万円必要か、全然違いますね！

今はどこも低金利ですが、低金利+費用が掛かるので、新規事業の場合には政策金融公庫にまず相談することをお勧めします。

銀行と政策金融公庫、一長一短ありますが両方に相談することが大切ですね❗



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2017年12月8日金曜日

農地か分譲地か

お客様から相談がありました。
田んぼを宅地にして家を建てるか、分譲地を買うか。

農振区域や農地

まず田んぼの場合、農振区域かどうか調べる必要があります。
農振区域の場合、地目の変更が最低でも1～2年かかります。
田んぼの面積全てが宅地に変わるとも限らず、田んぼと宅地部分が分かれることになります。
農地法（津山市の場合）、1000㎡～3000㎡の農地を持っていて、農地法に違反していない方じゃないと買えません。
農地法違反とは、田や畑を勝手に埋めている等の行為。
許可の申請が出た時点で違反が無いか調べられます。
違反があると農地に戻さないとだめですと言われます。その後じゃないと新しい農地は買えません。


次に造成費用。
田んぼは一度、重機で土を漉き取って、硬い造成用の土（岩砕）や砕石を入れて地面を固くしていきます。家を建てる場合必ず地盤調査があります。
擁壁が必要な場合には多額のお金がかかります。
農地の転用許可の申請書類には、隣地の農地への配慮としてどういった工事をするか記載する書類があります。
擁壁をして隣地に迷惑が掛からないようにします等。


こういった観点から田を宅地に変えるのは意外とお金がかかってしまいます。
出来上がっている宅地や分譲地は高いと感じるかもしれませんが、すぐに家が建てられるのでいい条件です。


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2017年11月22日水曜日

農地を含めた宅地と中古住宅売買

田舎になれば農地や山林付きの中古住宅の売買が行われたりします。
宅地や雑種地・家などは、お金と引換に登記を移せます。
注意したいのが農地の問題です。

農地法の許可

農地を買う場合、農業委員会の許可が必要となってきます。
だいたい許可が取れるまで1月～3月かかります。

お金は用意できても許可がでないことには登記が移せません。

以前あったトラブルを紹介します。

農地・宅地・住宅セットで1500万円（仮）での売買。
とりあえず早く引越ししたいので、お金を支払って宅地・住宅だけ先に登記したそうです。
後日、農業委員の許可がおりて印鑑と印鑑証明を頂きに行ったら、意味がわからない・そんな話していないの一点張りで登記ができない状態になったそうです。
1500万円の内の農地代金も返金されてないそうです。

このトラブルからすぐ名義が変わるものでも農業委員会の許可が下りてから決済・所有権移転登記をしたほうがいいと分かります。

でもこの案件の場合、売主がすぐに契約をやめるとか他の人に売るとか言ってたみたいです。
買う方は焦りますよね。

農地の問題は本当に難しい問題です。

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2017年9月1日金曜日

不動産屋が看板をあげてる物件

不動産屋を通すか自分で探すか

不動産屋が看板をあげて売りに出してる物件と売りに出されてない自力で探した物件はどう違うか。

まず不動産屋に依頼されている物件
  • 不動産屋が物件調査している。抵当権や買戻し特権、道の調査などなど。
  • 仲介手数料がかかる。


自力で探した物件
  • 自分で調査しなければならない。法務局、役場に行って自分で調べなければだめ。
  • 何もわからずに立地や景観で即買いすると家が建てられなかったりする可能性がある。
  • 費用は実費。
自分で全部調べる力がある人は不動産屋を通さずに売買できるけど、結局不動産屋が看板あげてるところは、労力も時間もかからないから良いと思います。


時々、自分の所有地や家を知り合いに売るから手伝ってという依頼も来たりします。
代わりに調べたり、教えたりします。


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2017年8月25日金曜日

道路調査は大事だよ

契約に向け市役所で道路の調査！
市役所のゼンリンの地図には道路の種類が書いてあるのですが、今回の所は何の印も無く依頼して調べてもらいました。
結果、建築基準法の道路に該当せず、建築不可です。
太陽光用地なので問題はないですが。
しっかり説明します。
安い土地や中古住宅だからといって飛びついて買うと道の関係で建築、再建築不可となります。
不動産業者を間に入れない場合は気をつけましょう。


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2017年7月26日水曜日

不動産取引の注意点

不動産トラブル

ある人からの相談。


契約して名義を変えたのにお金を貰えない。
しかも売買予定以外の土地が含まれていて名義変更済。


売主はお金が貰えず、更に売る予定のない土地まで所有権が移転していると。


お互いの言い分を聞いてみると、


売主・手付金しかもらってない
買主・全額支払った


領収書は手付金分しかない。


不動産屋のからすると、？？？です。


まず、契約書には売買代金と売却予定地の地番を書きます。


個人売買なのでどちらが書類を作成したかはわかりませんが、謄本とか確認もせずにハンコをつくとこんなことになります。


不動産取引は、①契約/手付金　②残代金と引き換えに名義変更が基本です！


不思議に思うのは、司法書士が立ち合いしてるのにお金が支払われたか、売買予定の土地はあっているか確認しなかったのか？ということです。


個人売買は難易度が高い

どうすれば防げれたか？


①不動産屋を間に入れる
手数料はかかりますが、信頼のおける司法書士を選定するので安心です。


②しっかりした司法書士に間に入ってもらう
不動産屋を通したくない場合、司法書士に契約書を作成してもらいます。
必ず立ち合いしていただき、お金の支払と同時に所有権移転




間違っても手付金の支払い時に名義変更したらダメです！！


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2017年3月19日日曜日

宅建業法



宅地建物取引業者とは

  1. 宅地・建物を自ら売買、交換するもの
  2. 宅地・建物の売買、交換、貸借の代理をするもの
  3. 宅地・建物の売買、交換、貸借の媒介をするもの
代理は本人に代わって取引を、媒介（仲介）は売主様・買主様の間にたって取引を成立させることです。


媒介契約の種類

  1. 一般媒介・・・業者に依頼（複数可）するが自分でお客を見つけても良い
  2. 専任媒介・・・業者に依頼するのは1社だけ。自分でお客を見つけても良い
  3. 専属専任媒介・・・業者に依頼は1社だけで自分でお客を見つけたらダメ


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2017年2月28日火曜日

登記申請～自分でできる？～

不動産登記の申請

実は自分でできます。相続や身内への売買等。
不動産登記は申請主義をとっているため、原則として、権利者が登記を申請しなければ登記できません。
申請は登記所に行くか郵送かインターネットで申請するか選べます（オンライン申請）。
地目変更はオンライン申請が便利です。


登記が完了すると12桁の英数字が書かれた登記識別情報が通知されます。
これは登記済証や権利書と呼ばれていたもので、権利者本人であることを証明する書類になります。


自分で申請する場合、書類集めが面倒（相続）で時間が掛かるのがデメリットですが費用は安くなります。


第三者との売買では確実に名義を移すために司法書士に依頼するのが間違いないです。


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2017年1月27日金曜日

用途地域③～建築規制～

用途地域内の建築規制


用途地域によって家が建てられなかったり、気に入った場所でも業種によって事業所がたてられなかったり、いろいろです。

住居系

  1. 第一種低層住居専用地域・・・小規模なお店や事務所をかねた住宅や小中学校などが建てられます。
  2. 第二種低層住居専用地域・・・小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。
  3. 第一種中高層住居専用地域・・・病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます。
  4. 第二種中高層住居専用地域・・・病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所などが建てられます。
  5. 第一種住居専用地域・・・3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
  6. 第二種住居専用地域・・・店舗、事務所、ホテル、パチンコ屋、カラオケボックスなどは建てられます。

商業系

  1. 近隣商業地域・・・近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の業務の利便の増進を図る地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
  2. 商業地域・・・銀行、映画館、飲食店、百貨店、事務所などの商業等の業務の利便の増進を図る地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。


工業系

  1. 準工業地域・・・主に環境悪化の恐れのない工業のための地域で工業の業務の利便を図る地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
  2. 工業地域・・・どんな工場でも建てられます。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません
  3. 工業専用地域・・・専ら工業の業務の利便の増進を図る地域です。
    どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。


用途区域の指定のない区域
(都市計画区域内)

  1. 床面積が1万㎡を超える劇場、映画館などの大規模集客施設は建てられません。


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2017年1月26日木曜日

不動産詐欺にご注意

不動産詐欺・・・知識を身に着けよう

叔母さんから電話があり不動産のことを教えてほしいとのことでした。


県外に所有する不動産を売って頂きたいと不動産屋が来たそうです。
相場は坪1万円だが7万円で買いたい人がいるので今日中に返事が欲しいと。


ここまではいい話だと思います。でも詳しく聞くと・・・


土地の仲介手数料と登記の移転費用で50万円必要なので支払ってほしい。
代金は3か月後に融資が下りれば支払います。


明らかにおかしいです。


前回の記事でも書きましたが、まず契約があって手付金を頂いて、後日残代金と同時に名義変更です。更に登記手数料は買主が支払うもので売主が払うものではありません。


この話は、契約もせずに仲介手数料と登記費用を支払い名義を変えてしまうものです。


相手は50万円を不動産を手に入れて逃げるつもりです。


叔母は警察にも相談へ行ったそうです。


できれば捕まえてほしい。こんな業者がいるから不動産屋＝悪と相場が決まるのです。
ちなみにこの会社、宅建業の免許を受けていました。信じられません。










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2017年1月24日火曜日

不動産売買の流れ②

不動産売買の流れと注意点②

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、通常の注意を払っていても発見できなかったような隠れた欠陥の責任を誰が負うかというものです。
　
個人取引の場合には大体瑕疵担保責任は負わないとするのが一般的ですが、業者が売主の場合は期間を定めるのが通常です。


通常は、瑕疵を知った時から1年
宅地建物取引業者の場合は、引渡から2年以上。これより短かったり、責任を負わないとするのは無効（宅建業法）


分譲業者は建築会社は、引渡日から10年間。構造耐力上重要な部分と雨水の侵入を防止する部分の瑕疵に限る（品確法）




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2017年1月23日月曜日

不動産売買の流れ①

不動産売買の流れと注意点①

不動産売買は通常次の流れで行われます。
  1. 契約締結・手付金支払い
  2. 引渡（所有権移転）・残代金支払い
  3. 瑕疵担保責任（業者の場合）・入居（使用収益）
不動産の売買契約の流れに沿って、注意するべき民法には次のようなものがあります。


手付金

売買契約と同時に、買主から売主に渡されるお金のことを手付金といい、大体売買金額の10％程度です。
民法では解約手付とみなされます。


解約手付とは、相手方が契約の履行に着手する前であれば、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を支払って契約を解除することができることです。







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2017年1月22日日曜日

用途地域②

用途地域

商業系
①近隣商業地域・・・近隣住宅の住民の生活に必要な日用品販売用店舗のための地域
②商業地域・・・主に商業などのための地域


工業系
①準工業地域・・・主に環境悪化の恐れのない工業のための地域
②工業地域・・・主に工業のための地域
③工業専用地域・・・工業のための専用地域








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2017年1月21日土曜日

用途地域①～あなたのお家はどれに該当？～

用途地域が都市計画区域内で定められます。
市街化区域内には必ず定められます。
用途地域には、建物の用途や規模などの制限があり、これに反する建物は建てられません。


住居系用途地域

①第一種低層住居専用地域・・・低層住宅の良好な環境を保護する地域
②第二種低層住居専用地域・・・主に低層住宅の良好な環境を保護する地域
③第一種中高層住居専用地域・・・中高層住宅の良好な環境を保護する地域
④第二種中高層住居専用地域・・・主に中高層住宅の良好な環境を保護する地域
⑤第一種住居専用地域・・・住居の環境を保護する地域
⑥第二種住居専用地域・・・主に住居の環境を保護する地域
⑦準住居地域・・・国道や幹線道路と調和した住環境を保護する地域




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2017年1月20日金曜日

公図～平面図の確認～

公図とは法務局に備えてある地図で土地の形を示しています。
地番と言われる数字が書かれています。


形はわかるのですが、高低差はわかりません。
現地での確認が必須です。


精度も低いのから高いのまであり、境界も心配であれば測量したりします。


集成図といって公図を写したものが市役所にあります。


依頼された物件の場所がわかれば市役所へいき、集成図を頂き法務局で謄本を取る流れです。


所有者も気づいてない事で、土地が2筆に分かれていたりするため必ず市役所で確認します。




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2017年1月18日水曜日

抵当権～まずはチェックしておきたい！～

抵当権とは？

金融機関がお金を貸すとき、家や土地の不動産に抵当権を付けます。
住宅ローンなどの借入金を返済できなくなったとき、金融機関が不動産を競売にかけて売却します。そこで得た代金から優先的に回収することができるのが抵当権。
不動産を担保に入れる＝抵当権をつける


抵当権の効力

①登記をしなければ第三者に対抗できない
②借金が成立しなければ抵当権は成立せず、借金が消滅すると抵当権も消滅する。ただし、抵当権設定登記は、抹消登記の申請をしなければ抹消されない（登記簿から消えない）
③抵当権設定登記を抹消しなくても、不動産を売買することができる。
④抵当権は債務をすべて返済するまでは、その効力が不動産全体に及ぶ。
⑤土地に設定された抵当権は、その土地上の庭石・庭木にも効力が及ぶ。


抵当権が設定されたからといっても、土地や建物は使用・収益できます。








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2017年1月17日火曜日

不動産取引に出てくる用語

不動産の分類

①土地
不動産登記法では、土地の種類のことを地目（ちもく）といい、田・宅地・山林・公衆用道路・用悪水路等があります。
1つの土地は、1筆（いっぴつ）と数えます。また、土地の面積のことを、地積（ちせき）といいます。
実際の地目や地積は、現地の状況と一致しないことがあります。


②建物
建物の分類を種類といい、居宅・工場・店舗等があり、1つの建物は1個と数えます。


不動産の権利

①所有権
不動産を所有し、自由に使用・収益・処分できる権利。


②借地権
建物を建てる目的で他人の土地を使用・収益できる権利。
地上権と賃借権があります。


③借家権
建物を借りて使用・収益する権利






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