お客様から相談がありました。
田んぼを宅地にして家を建てるか、分譲地を買うか。
農振区域や農地
まず田んぼの場合、農振区域かどうか調べる必要があります。
農振区域の場合、地目の変更が最低でも1～2年かかります。
田んぼの面積全てが宅地に変わるとも限らず、田んぼと宅地部分が分かれることになります。
農地法（津山市の場合）、1000㎡～3000㎡の農地を持っていて、農地法に違反していない方じゃないと買えません。
農地法違反とは、田や畑を勝手に埋めている等の行為。
許可の申請が出た時点で違反が無いか調べられます。
違反があると農地に戻さないとだめですと言われます。その後じゃないと新しい農地は買えません。
次に造成費用。
田んぼは一度、重機で土を漉き取って、硬い造成用の土（岩砕）や砕石を入れて地面を固くしていきます。家を建てる場合必ず地盤調査があります。
擁壁が必要な場合には多額のお金がかかります。
農地の転用許可の申請書類には、隣地の農地への配慮としてどういった工事をするか記載する書類があります。
擁壁をして隣地に迷惑が掛からないようにします等。
こういった観点から田を宅地に変えるのは意外とお金がかかってしまいます。
出来上がっている宅地や分譲地は高いと感じるかもしれませんが、すぐに家が建てられるのでいい条件です。
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